Asbest bij de verkoop van een appartement en gemeenschappelijke delen

De verplichting om bij de verkoop van een woning een geldig asbestattest voor te leggen, geldt ook voor appartementen. Maar appartementen maken deel uit van een groter gebouw met gemeenschappelijke delen, en dat brengt bijzondere vragen met zich mee. Wie is verantwoordelijk voor welk attest, en wat als de medeeigenaren het er niet over eens zijn? In dit artikel zetten we de regels op een rij.

Geldt de attestplicht ook voor appartementen?

Ja. Elk appartement of studio in een gebouw waarvan de bouwvergunning dateert van voor 1 januari 2001, valt onder de attestplicht. Dat geldt bij de verkoop van een privatief gedeelte: het appartement zelf, de bijbehorende garage, de kelder. Maar ook de gemeenschappelijke delen van het gebouw vallen onder de Vlaamse regelgeving en moeten worden geinventariseerd.

Meer over wanneer het attest precies verplicht is lees je op de pagina asbestattest verplicht bij verkoop.

Wie is verantwoordelijk voor het attest?

De verantwoordelijkheid is opgesplitst in twee niveaus:

• Het privatieve gedeelte: de eigenaar van het appartement is verantwoordelijk voor het attest van zijn of haar privatief deel. Dat omvat de woonruimtes, de keuken, de badkamer, de bergruimte en eventuele privatieve terrassen.
• De gemeenschappelijke delen: de verantwoordelijkheid ligt bij de vereniging van medeeigenaars, ook wel de VME of het mede-eigenaarschap genoemd. De VME bestelt het attest voor de liften, de trappenhal, het dak, de technische lokalen en alle andere gemeenschappelijke ruimtes.

In de praktijk werken beide attesten naast elkaar. Bij de verkoop van een appartement moet de verkoper het attest van het privatief voorleggen, en moet er ook een attest zijn voor de gemeenschappelijke delen.

Gemeenschappelijke delen: wat valt daaronder?

De gemeenschappelijke delen van een appartementsgebouw zijn ruimer dan je misschien verwacht. Ze omvatten doorgaans:

• De inkomhal, trappenhal en eventuele liften.
• Het dak van het gebouw, inclusief dakbedekking en dakstructuur.
• De kelderverdieping en gemeenschappelijke bergplaatsen.
• De technische ruimtes met verwarmingsinstallaties, leidingen en meters.
• De gevels en buitenomgeving voor zover gemeenschappelijk beheerd.

Al deze ruimtes maken deel uit van de asbestinventarisatie voor de gemeenschappelijke delen, die door de VME moet worden besteld bij een erkend asbestdeskundige.

Het attest voor het privatieve gedeelte

Als eigenaar van een appartement laat je een erkend asbestdeskundige je privatief inspecteren. Die bekijkt alle ruimtes in je appartement: woonkamer, slaapkamers, keuken, badkamer, maar ook de plafonds, vloeren en wanden. Afhankelijk van de ouderdom en afwerking van het appartement kunnen materialen als spuitasbest, asbestcementtegels of asbesthoudende vloerlijm aanwezig zijn.

Het attest voor je privatief is in principe tien jaar geldig. Meer over hoe je dat attest aanvraagt, lees je op de pagina asbestattest aanvragen.

Wat als de VME geen attest laat opmaken?

In de praktijk loopt dit soms moeilijker. Niet elke VME is actief georganiseerd, zeker niet in kleinere gebouwen met slechts twee of drie appartementen. Als de VME geen attest laat opmaken, kan dat een obstakel vormen bij de verkoop van een individueel appartement.

Als verkoper heb je belang bij een attest voor de gemeenschappelijke delen. Je kunt de VME hierop aanspreken of zelf het initiatief nemen om het agendapunt op de eerstvolgende algemene vergadering te laten zetten. In sommige gevallen kan je ook afspraken maken met de koper over de timing van de inventarisatie van de gemeenschappelijke delen.

Procedure bij de verkoop van een appartement stap voor stap

Een vlotte verkoop van een appartement vraagt een goede voorbereiding op het vlak van het asbestattest:

• Stap 1: laat een erkend asbestdeskundige een afspraak maken voor de inspectie van je privatief.
• Stap 2: controleer of de VME al beschikt over een geldig attest voor de gemeenschappelijke delen.
• Stap 3: is er nog geen attest voor de gemeenschappelijke delen, zorg dan dat dit agendapunt tijdig behandeld wordt door de VME.
• Stap 4: beide attesten moeten beschikbaar zijn voor de notariele akte.
• Stap 5: overhandig het attest voor je privatief aan de koper bij de ondertekening.

Bijzondere situaties: garages, kelders en opslagruimtes

Een garage of kelder die bij het appartement hoort als privatief goed, valt ook onder de inspectieverplichting voor het privatieve deel. Als de garage of kelder gemeenschappelijk is of onderdeel van een gemeenschappelijke parking, valt die onder het attest van de VME.

Twijfel je over welke ruimtes tot je privatief behoren? Raadpleeg de basisakte van het gebouw of neem contact op met de syndicus. Die kan ook informatie geven over de stand van zaken van het attest voor de gemeenschappelijke delen. Meer over de kostprijs van een attest lees je op de pagina kosten asbestattest.